Que reste-t-il de l’article 13-5 du CGI ?

Pour mémoire l’article 13-5 du CGI prévoit que « le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé ».

C’est ainsi, par exemple, que la première cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier est imposable au premier euro dans la catégorie des revenus fonciers.

Très dissuasif cet article a été adopté pour faire échec à des schémas d’optimisation fiscale consistant à céder un usufruit temporaire pour bénéficier d’un régime d’imposition des plus-values plus avantageux que celui des revenus annuels procurés par le bien.

La cession de l’usufruit temporaire d’un immeuble de rapport peut ainsi être purement et simplement exonérée d’impôt de plus-value compte tenu des délais de détention, là où les revenus fonciers sont imposables à un taux marginal frôlant les 65%.

Il pouvait être tentant, dans ce contexte, de céder temporairement l’usufruit de l’immeuble, ce qui revenait à encaisser par avance les loyers futurs moyennant une imposition très allégée.

En décidant que l’usufruit viager apporté par une personne physique à une personne morale conservait son caractère viager tant au plan civil qu’au plan fiscal (l’arrêt a été rendu pour l’application des droits de mutation) malgré les dispositions de l’article 619 du code civil qui limitent à 30 ans la durée de l’usufruit détenu par les personnes morales, la Cour de Cassation a ouvert une brèche dans le dispositif de l’article 13-5 du CGI (Cass. com., 26 sept. 2018, n° 16-26.503, FS-P+B, min. c/ Sté Placimmo : JurisData n° 2018-016986)

En effet, la cession ou l’apport d’un usufruit viager n’est pas soumise aux dispositions de cet article.

Des arbitrages entre fiscalité des plus-values et fiscalité des revenus redeviennent donc possibles, au moins en théorie, car, en pratique, il n’est pas certain que ce type de solution passe le cap du nouvel abus de droit pour but « principalement » fiscal de l’article L64 A du livre des procédures fiscales.

Jérôme Queyroux

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