Un nouvel épisode dans la saga de la TVA sur marge !

Depuis les questions préjudicielles renvoyées par le Conseil d’État à la Cour de justice de l’Union européenne dans l’affaire Icade Promotion Logement (CE, 25-06-2020, n°416727), les professionnels de l’immobilier et leurs conseils naviguent à vue dans l’océan de la TVA sur la marge.

Pour rappel, à l’occasion d’une affaire portant sur le régime de TVA applicable avant le 11 mars 2010, le Conseil d’État a notamment saisi la CJUE sur le point de savoir si le régime de la TVA sur la marge était applicable aux livraisons de terrains à bâtir lorsque, entre leur acquisition et leur revente par l’assujetti, ces terrains sont devenus des terrains à bâtir ou ont fait l’objet de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux de viabilisation.

Sauf à considérer que ces travaux entraînent une modification de la qualification juridique, une réponse positive de la CJUE pourrait marquer le retour à l’ancienne exigence de maintien des caractéristiques physiques entre l’acquisition et la revente, condition pourtant abandonnée par l’administration fiscale depuis la réponse ministérielle Vogel de 2018 (Réponse ministérielle Vogel : Sén. 17-05-2018 n°4171), non explicitement reprise au Bofip lors de sa dernière mise à jour du 13 mai 2020 suite à l’arrêt du Conseil d’État Promialp (CE, 27-03-2020, n° 428234).

C’est dans ce contexte, qu’une nouvelle question ministérielle a été déposée par M. le député Romain Grau afin de s’assurer (Question ministérielle n°35554 du 12-01-2021) :

• que le régime de la TVA sur marge s’applique non seulement aux biens inscrits en stock mais également à ceux inscrits en immobilisation ;
• de l’abandon de la condition de maintien des caractéristiques physiques entre l’acquisition et la revente ;
• que les travaux réalisés sur des terrains permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications) n’entraînent pas de modification de leur qualification juridique;
• que le passage de terrain non à bâtir à terrain à bâtir est compatible avec le respect de la condition d’identité juridique.

Dans l’attente d’une réponse de la CJUE et du ministre, nous évoquerons un arrêt récent et bienvenu de la Cour administrative d’appel de Nantes, dans lequel les juges sont venus rappeler que « la circonstance que les parcelles cédées en lots ont fait l’objet d’aménagements de viabilisation n’a pas pour effet de leur donner un caractère bâti » (CAA Nantes 28-01-2021, n°19NT01800, SNC Loisirs 14).

En conclusion, nous ne pouvons que conseiller aux opérateurs, marchands de biens et lotisseurs, de rester très prudents sur le régime de TVA applicable à la revente (TVA sur marge ou TVA sur le prix total) compte tenu du risque significatif de redressement associé à ce sujet, loin d’être encore totalement tranché.

Anaïs Aussel et Julie Ducerf

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26/02/2021