Urbanisme – Précisions sur l’appréciation du changement de destination
5 juillet 2021

L’encadrement des loyers entre en vigueur à Lyon et Villeurbanne

Archimede Avocats - CCMI VEFA

Cela n’aura pas échappé aux investisseurs et acteurs de l’immobilier lyonnais : le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers est entré en vigueur sur les communes de Lyon et Villeurbanne le 1er novembre 2021.

Ce dispositif mis en place par la loi « ELAN » du 23 novembre 2018, vient fixer un loyer plafond, que les parties à un contrat de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent dépasser. Ce dispositif va dans le sens d’une responsabilisation des bailleurs dans la fixation du montant des loyers en « zones tendues », et appelle à faire preuve de prudence au stade de la conclusion des baux d’habitation.

Il convient de rappeler que la fixation du montant du loyer, en principe laissée à l’appréciation des parties, faisait déjà l’objet d’un encadrement en « zones tendues ». Pour lutter contre les hausses excessives de loyer entre deux locataires, la loi « ALUR » du 24 mars 2014 est en effet venue encadrer l’évolution des loyers en plafonnant le loyer des baux d’habitation au loyer appliqué au précédent locataire, sous certaines dérogations.

Le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers va plus loin. Les communes candidates à ce dispositif doivent créer au préalable un Observatoire Local des Loyers (OLL) dont la mission est d’observer les valeurs de loyers effectivement pratiquées sur la commune et, au moyen des valeurs relevées, déterminer des secteurs géographiques cohérents en termes de loyers et calculer les loyers médians pratiqués au sein de ces secteurs.

C’est chose faite à Lyon et Villeurbanne, qui ont par suite été autorisées à mettre en œuvre le dispositif expérimental d’encadrement des loyers par décret du 2 septembre 2021. La publication de l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 constituait la dernière étape à l’entrée en vigueur du dispositif sur ces deux communes.

L’arrêté préfectoral n° DDT 69-2021-0929-00005 fixe ainsi des loyers de référence, déterminés selon les valeurs médianes des loyers observés par l’OLL. Désormais, pour les immeubles situés sur le territoire des communes de Lyon et Villeurbanne, le loyer des baux d’habitation ne peut plus excéder le plafond constitué du montant du loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %).

Ce plafond est exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et de location, époque de construction et secteur géographique. Il faudra également cumuler ce dispositif avec celui d’encadrement de l’évolution des loyers résultant de la loi « ALUR » et rappelé ci-dessus, également applicable sur les communes de Lyon et Villeurbanne.

Rappelons toutefois le champ d’application de ce dispositif. Temporel d’abord, puisqu’il ne concerne que les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er novembre 2021. Les baux en cours ou reconduits tacitement ne seront pas immédiatement concernés.

Matériel ensuite, puisque ne sont concernés que les baux « mobilité » et les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire tous baux portant sur un local à usage d’habitation au moins partiel constituant la résidence principale du preneur. A contrario, les baux n’entrant pas dans ce champ d’application ne sont pas concernés par l’encadrement du niveau des loyers.

Par ailleurs, précisons que la loi permet aux parties de stipuler un complément de loyer, permettant d’aller au-delà du loyer plafond, dont les conditions sont toutefois encadrées. Le complément de loyer suppose notamment que le montant du loyer de base soit égal au loyer plafond (loyer de référence majoré), et que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Nous n’avons aujourd’hui que très peu de recul sur ce qui peut faire l’objet ou non d’un complément de loyer, et l’évaluation de celui-ci. S’il paraît envisageable d’établir des listes « négatives » d’éléments qui ne peuvent en tout état de cause pas faire l’objet d’un complément de loyer, il nous parait indispensable de faire preuve d’une grande prudence à l’égard des listes « positives » établies par les professionnels du secteur.

En effet, les contentieux en la matière doivent être soumis en premier lieu aux Commissions départementales de conciliation (CDC). En second lieu, et bien que le dispositif d’encadrement du niveau des loyers prévu à l’origine par la loi « ALUR » ait été appliqué sur les communes de Paris et Lille, il a été retoqué par les juridictions administratives sur ces deux communes. Dès lors, les quelques décisions ayant été amenées à trancher des compléments de loyers se sont bien souvent conclues par des rejets pour défaut de base légale ou par des sursis à statuer. Il est donc délicat d’établir une jurisprudence certaine sur le sujet, même si de grands principes transparaissent déjà des avis rendus.

Enfin, rappelons que la loi « ELAN » a consacré, en plus de la possibilité pour le locataire de demander la mise en conformité du bail et le remboursement du trop-perçu par le bailleur, la possibilité de prononcer des sanctions administratives sous forme d’amendes à l’encontre du bailleur.

Les enseignements tirés des positions des CDC et des jurisprudences ainsi que les sanctions encourues doivent faire prendre conscience aux bailleurs de la nécessité de faire preuve de vigilance dans la détermination et la fixation du montant du complément de loyer et dans la rédaction des clauses du bail d’habitation ayant trait au loyer, en vue de prévenir et limiter les éventuelles contestations des locataires et les sanctions civiles et administratives en découlant.

Le dispositif instauré par la loi « ELAN » demeure encore trop récent pour que l’on puisse d’ores et déjà en tirer des conséquences positives ou négatives. En particulier, les fortes tensions du marché immobilier lyonnais rendent incertaine l’application systématique du dispositif en pratique. Pour tenter de pallier les lacunes du dispositif et permettre une meilleure information des locataires, le Gouvernement a annoncé l’adoption prochaine d’un décret visant à rendre obligatoire l’indication du dispositif d’encadrement des loyers sur les annonces immobilières de mise en location.

L’expérimentation devrait durer en principe jusqu’au 23 novembre 2023, date à laquelle il conviendra d’établir le véritable bilan de ce dispositif.

Laurie Excoffon

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09/11/2021