Engagement de revendre : une marge de manœuvre méconnue face au délai de cinq ans

Toute acquisition immobilière est en principe soumise aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO), un impôt partagé entre les départements, les communes et l’Etat, assis sur le prix de vente du bien.

Jusqu’au 31 mars 2025, le taux global de ces droits s’établissait à 5,80665 %, arrondi à 5,81 %. La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever, temporairement et jusqu’au 31 mars 2028, le taux de la taxe départementale de 4,50 % à 5 %. La quasi-totalité d’entre eux ont fait usage de cette faculté, portant le taux global à 6,3185 %.

Par exception, les assujettis à la TVA peuvent bénéficier d’un régime de faveur en souscrivant un engagement de revendre ou un engagement de construire.

• L’engagement de construire (article 1594-0 G du CGI) conduit à une exonération totale des droits proportionnels, moyennant le seul paiement d’un droit fixe de 125 €. En contrepartie, la construction doit être achevée dans un délai de 4 ans. Ce délai peut faire l’objet d’une prorogation annuelle renouvelable, accordée sur demande motivée par le directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l’immeuble.
• L’engagement de revendre (article 1115 du CGI) permet de n’acquitter que la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. En contrepartie, l’acquéreur doit revendre le bien dans un délai de 5 ans à compter de l’acquisition. À la différence de l’engagement de construire, ce délai n’est assorti d’aucun mécanisme légal de prorogation, à la seule exception des opérateurs chargés de l’aménagement d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

À défaut de revente dans le délai de 5 ans, la déchéance est automatique. Le marchand de biens doit alors s’acquitter du complément de DMTO au taux en vigueur au jour de l’acquisition, sous déduction des droits déjà versés au taux de 0,715 %, majoré des intérêts de retard au taux de 4,80 % l’an.

L’enjeu financier est loin d’être anodin. Dans des opérations où les marges sont souvent limitées, ce surcoût peut amputer significativement la rentabilité et, dans certains cas, compromettre l’équilibre économique de l’opération.

Une vigilance particulière sur le respect du délai de revente s’impose donc dès la structuration de l’opération.

Bien que l’article 1115 du CGI ne prévoit pas de dérogation au délai de revente de 5 ans, nous savons d’expérience que l’administration fiscale peut adopter une position favorable dans le cadre d’une demande de rescrit. Saisie plusieurs mois avant l’expiration du délai et sur la base d’un dossier solidement motivé et documenté, elle peut autoriser, au cas par cas, la finalisation de la revente au-delà du délai de 5 ans.

Cette faculté demeure toutefois une simple mesure de tolérance, laissée à la libre appréciation de l’administration. Il est donc indispensable d’anticiper la demande et d’examiner en parallèle les alternatives prévues par les textes, notamment la substitution d’un engagement de construire à l’engagement de revendre si cette substitution intervient avant l’expiration de la 5e année suivant l’acquisition.

Les équipes d’Archimède Avocats & Associés sont à votre disposition pour vous accompagner dans ces démarches et sécuriser vos opérations immobilières.